11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.42%，較上月有所擴(kuò)大，主要是二三線城市銷售回暖所致。11月部分房企年末加速銷售促業(yè)績(jī)收官，疊加去年同期低基數(shù)，商品房單月銷售面積和銷售額增速都有明顯反彈，分別為5.3%和13.3%。同比來(lái)看，新建住宅均價(jià)繼續(xù)漲幅縮小態(tài)勢(shì)，增速為去年下半年以來(lái)最低。
要點(diǎn)摘要：
11月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅擴(kuò)大，銷售單月增速反彈，新開(kāi)工和土地成交同比增速走強(qiáng)，開(kāi)發(fā)投資增速小幅收窄。預(yù)計(jì)2018年，成交增速將繼續(xù)下滑，同比回落至零值以下；開(kāi)發(fā)投資維持韌勁，增速相對(duì)平穩(wěn)。
成交方面，過(guò)去一年棚改貨幣化安置和三四線去庫(kù)存對(duì)沖了一部分銷售增速的下滑。2018年，前者效力稍有減弱，“房住不炒”定位強(qiáng)化和去庫(kù)存政策逐漸退出則對(duì)后者構(gòu)成很大限制，商品房銷售面積同比增速或回落至-10%~-5%。
投資方面，商品房銷售和開(kāi)發(fā)投資之間的“鏈條邏輯”沒(méi)有變，成交降速和資金收緊依然會(huì)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)形成制約，而新開(kāi)工和土地成交增速不低將使2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)大幅下滑，或能實(shí)現(xiàn)5%以內(nèi)的正增。
房?jī)r(jià)環(huán)比增幅擴(kuò)大，銷售單月增速反彈，預(yù)計(jì)明年成交同比降至零值以下。
圖表1：70個(gè)大中城市新建商品住價(jià)格宅算數(shù)平均漲跌幅
a.環(huán)比（%）
b.同比（%）
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，交銀金研中心
在這一年的銷售進(jìn)程中，去庫(kù)存和棚改貨幣化安置貢獻(xiàn)了不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。預(yù)計(jì)2018年，棚改效力稍有減弱，而去庫(kù)存政策逐漸退出可能對(duì)成交影響較大，商品房成交增速將繼續(xù)下滑，或回落至-10%~-5%。
1. 棚改貨幣化安置效應(yīng)將不會(huì)出現(xiàn)明顯褪色。
以棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃的目標(biāo)來(lái)看，2018-2020年比上一個(gè)周期2015-2017年更為溫和謹(jǐn)慎，改造各類棚戶區(qū)的任務(wù)總量從1800萬(wàn)套降至1500萬(wàn)套；而棚改貨幣化安置比例將繼續(xù)提升趨勢(shì)，今年預(yù)估為60%，則明年該比例保守預(yù)計(jì)將達(dá)到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場(chǎng)庫(kù)存2.5億平米測(cè)算，貨幣化安置套均去庫(kù)存85平方米，則2018年棚改貨幣化安置還能帶來(lái)至少2.76億平米的商品房銷售，僅較去年稍有減少。
2. 去庫(kù)存政策逐漸退出將對(duì)成交影響較大。
“房住不炒”定位強(qiáng)化，“四限”嚴(yán)控的大環(huán)境不會(huì)改變，一線和部分二線城市或好于今年但難以出現(xiàn)明顯起色。十九大以后“去庫(kù)存”的提法不再稱主流，在銷售面積中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項(xiàng)去庫(kù)存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐?？偟膩?lái)看，2018年商品房銷售面積同比增速或回落至-10%~-5%。三四線城市銷售動(dòng)力減弱，增速將再次回落至一二線城市之下。
圖表2：歷年棚戶區(qū)改造建設(shè)和消化商品房庫(kù)存情況
資料來(lái)源：住建部，交銀金研中心
新開(kāi)工和土地成交活躍，投資增速小幅收窄，預(yù)計(jì)明年開(kāi)發(fā)投資維持韌勁
1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資100387億元，同比名義增長(zhǎng)7.5%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。總體回落幅度較緩，源于新開(kāi)工和土地成交同比增速走強(qiáng)。1-11月份，房屋新開(kāi)工面積161679萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.9%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22158萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，增速比1-10月份提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2018年，銷售增幅縮小、金融監(jiān)管加強(qiáng)和資金鏈不斷收緊依然會(huì)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)投資形成制約，但新開(kāi)工和土地成交增速不低將使開(kāi)發(fā)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)大幅下滑，或還能實(shí)現(xiàn)5%以內(nèi)的正增。
1. 趨勢(shì)上，“鏈條邏輯”沒(méi)有變。
房地產(chǎn)行業(yè)自身具有周期性特征，從拿地開(kāi)工到預(yù)售交付，一般需要約2-3年的時(shí)間；從銷售回款到開(kāi)發(fā)投資，一般滯后期為3-9個(gè)月。有時(shí)行業(yè)政策或宏觀環(huán)境的改變會(huì)使“銷售-投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒(méi)有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢(shì)性下行。
2. 幅度上，新開(kāi)工和推地的相對(duì)活躍使投資保有動(dòng)能。
其一，租賃接棒棚改，新開(kāi)工依然不低。棚改目標(biāo)套數(shù)和新建比例雙雙調(diào)降，意味著棚改新開(kāi)工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設(shè)面積2.05億平米計(jì)算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，則2018年棚改新開(kāi)工面積或小于1.23億平米。不過(guò)，租賃接棒成為新開(kāi)工的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，或可基本抵補(bǔ)棚改新開(kāi)工減少的部分。十九大提出以“租購(gòu)并舉”進(jìn)行住房制度改革，在熱點(diǎn)城市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑是下個(gè)階段的重頭戲。從已明確具體目標(biāo)的京滬來(lái)看，租賃住房建設(shè)重點(diǎn)城市將出現(xiàn)較高的新開(kāi)工增長(zhǎng)。
例如，上海要完成“十三五”期間70萬(wàn)套的租賃住房新增供應(yīng)，則2018年需至少開(kāi)工14萬(wàn)套。在套均面積50平米/套和90平米/套兩種規(guī)格下，對(duì)應(yīng)的租賃住房開(kāi)工面積分別為700萬(wàn)平米和1260萬(wàn)平米。預(yù)估2017年上海住宅新開(kāi)工面積為1300萬(wàn)平米左右，則建設(shè)租賃住房將使上?，F(xiàn)有住宅開(kāi)工水平至少提升50%。對(duì)北京住宅新開(kāi)工的貢獻(xiàn)也在50%以上。租賃住房因素對(duì)上?；虮本┛偟姆课菪麻_(kāi)工面積增速的貢獻(xiàn)率約有30%-50%。
圖表3：部分主要城市“十三五”期間租賃住房開(kāi)工量
資料來(lái)源：各地方政府公告，交銀金研中心
其二，土地市場(chǎng)還能保持相對(duì)的活躍度。土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，在當(dāng)前發(fā)生了重要的變化。在庫(kù)存周期和供地?cái)?shù)量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點(diǎn)地區(qū)地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來(lái)土地市場(chǎng)一改過(guò)去三年連年縮減的頹勢(shì)，成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正并“持續(xù)在線”。2018年還將繼續(xù)敦促熱點(diǎn)地區(qū)地方政府加大推地，大型房企手中的土地儲(chǔ)備在過(guò)去一年也下降較快，除部分今年補(bǔ)貨充足的房企以外，多數(shù)大型房企的補(bǔ)庫(kù)存意愿依舊強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)商品房用地市場(chǎng)交易將保持活躍。
除了商品住宅供地以外，發(fā)展租賃住房離不開(kāi)大規(guī)模、低價(jià)格的地塊供應(yīng)，主要試點(diǎn)城市推動(dòng)的體量將不小。仍以上海為例，“十三五”期間計(jì)劃推出1700公頃土地用于租賃住宅建設(shè)，即在2017年7月到2020年末的三年半時(shí)間內(nèi)年均推地485.7公頃。自7月首推“只租不售”地塊起，上海已經(jīng)累計(jì)推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推算也僅約90公頃，進(jìn)度只占年均目標(biāo)的零頭。這表示要完成任務(wù)目標(biāo)，后續(xù)推地速度將加快，還有更大規(guī)模地塊推出。
圖表4：開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款增速走勢(shì)
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，交銀金研中心
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